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ErbbauRG
ErbbaurechtsG, ehem.: Reichs-Erbbau-VO
Gesetz (ehemals: Verordnung) über das Erbbaurecht
§ 3 (Regelung seit 22.01.1919)
Der Heimfallanspruch des Grundstückseigentümers kann nicht von dem Eigentum an dem Grundstück getrennt werden; der Eigentümer kann verlangen, daß das Erbbaurecht einem von ihm zu bezeichnenden Dritten übertragen wird.
Franz-Anton Plitt
 (Internet entrepreneur)
 Chisinau
 (Moldova)


Stand: 10.04.2010
Gesamtkommentar
1. Allgemeines


Die Vorschrift trifft 2 sehr konkrete Aussagen:

1.1 Der Heimfallanspruch ist untrennbar mit dem Grundstückseigentum verbunden.

Eine Abtretung oder auch Verpfändung des Übertragungsanspruches vom Grundstückseigentümer auf den Dritten/ Übernehmer ist gem. 1. Halbsatz nicht möglich. Der Heimfallanspruch ist nun mal Bestandteil des Grundstücks iSd. § 96 BGB.

Ebenfalls sind gesonderte Pfändungen dieses Anspruches ausgeschlossen.

1.2 Es kann aber vom Grundstückseigentümer Erfüllung durch die dingliche Leistung der Erbbaurechtsübertragung direkt an einen Dritten = Übernehmer verlangt werden.

Letzteres erleichtert den Vollzug eines vorzeitigen Heimfalls, wenn der Grundstückseigentümer bereits einen Erbbaurechtsübernehmer hat.

Es wird in diesen Fällen durch § 3 ErbbauRG ermöglicht, daß der Grundstückseigentümer gar nicht Inhaber des Erbbaurechtes werden muß.

So sind verschiedene Vollzugskosten und vor allem Risiken (§ 33 ErbbauRG) vermeidbar.


2. Konkrete Umsetzung


2.1 Durchsetzung durch den Grundstückseigentümer

Der sozusagen natürliche Weg ist deshalb die Durchsetzung durch und nötigenfalles Klage des Grundstückseigentümers gem § 894 ZPO gegen den Erbbaurechts-Inhaber auf Übertragung an den Dritten.

a.) Zunächst ist die Erklärung des entsprechenden Verlangens der dinglichen Übertragung des Erbbaurechtes vom Grundstückseigentümer an den Erbbaurechtsinhaber notwendig.

Dies kann durch einfache, formlose Willenserklärung erfolgen (Staud.-Ring 1994, § 3 ErbbauRG).

Zuvor wird in aller Regel eine schuldrechtliche Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Dritten/ Übernehmer erfolgen. Eine etwa zwischen Grundstückseigentümer und Übernehmer beabsichtigte Änderung der dinglichen Inhalte des Erbbaurechtes bedarf der Eintragung im Grundbuch. Hierzu ist der bisherige Inhaber des Erbbaurechtes nicht verpflichtet. Solche Änderungen des dinglichen Gehaltes können daher zwischen Grundstückseigentümer und Übernehmer erst nach Umschreibung des Erbbaugrundbuches vom Inhaber auf den Übernehmer dinglich herbeigeführt werden.

b.) Akzeptiert der Inhaber den Anspruch auf Heimfall an den Dritten, sind die nötigen dinglichen Erklärungen gem. §§ 11 ErbbauRG, 873 BGB sowie §§ 20, 29 GBO vom Inhaber zugunsten des Übernehmers abzugeben.

Eine beglaubigte Erklärung genügt.

Idealerweise nimmt der Übernehmer hierzu an einem gemeinsamen Notartermin teil. Da gem. § 11 ErbbauRG der § 925 BGB nicht gilt ist dies nach meiner Auffassung nicht zwingend notwendig. Da aber § 20 GBO einschlägig ist, kann es bei gesonderter Erklärung eventuell zu Schwierigkeiten im Grundbuchvollzug kommen.

c.) Akzeptiert der bisherige Inhaber den Heimfallanspruch nicht, ist der Anspruch gerichtlich durchzusetzen.

Konkret handelt es sich um eine Klage auf Abgabe einer Willenserklärung. Hier geht es:

ca. Um die Einigung gem. § 873 BGB, da gem. § 11 ErbbauRG der § 925 BGB (Auflassung bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor einem Notar) im Erbbaurecht nicht gilt.

cb. Um die nach §§ 20, 29 GBO erforderlichen Unterlagen.

Die beantragte Erklärung sollte daher etwa wie folgt lauten:

„Hiermit biete ich, … als Inhaber der Erbbaurechtes …, den Erwerb dieses Erbbaurechtes dinglich dem … (Übernehmer) unwiderruflich an. Ich bin entsprechend mit der Eintragung des … im Erbbaugrundbuch ... einverstanden.“

Der 2. Satz ist eigentlich überflüssig, sollte aber schwierigkeiten beim Grundbuchvollzug verhindern helfen.

Die nötige entsprechende Erklärung des Übernehmers ist in diesem Falle der gerichtlichen Durchsetzung gesondert zu erbringen (so auch Staud.-Ring 1994, § 2 ErbbauVO, Rn. 25 mwN.).

Ob nun erst die eine oder erst die andere Erklärung vorliegt dürfte unerheblich sein. Im obigen Textvorschlag gehe ich davon aus, daß erst die Klage erfolgt und entsprechend der Übernehmer später die dingliche Annahme erklärt (und dabei wohl auch gleich den Eintragungsantrag iSd. §§ 13, 29 GBO erstellen läßt).


2.2 Durchsetzung durch den begünstigten Dritten = Übernehmer?

a.) Damit aber der Dritte diesen Anspruch selbst und auf eigenes Risiko verfolgen kann, soll eine Ermächtigung zur gewillkürten Prozeßstandschaft zulässig sein (so z.B. Staud.-Ring, 1994, § 2 ErbbauVO, Rn. 25 mwN.).

Dieser Auffassung ist zuzustimmen.

Die Durchsetzung erfolgt dann analog dem zur Durchsetzung durch den Grundstückseigentümer geschriebenen.

Unbedingt sollte aber die Erklärung, daß an den Dritten übertragen werden soll, durch den Grundstückseigentümer selbst erfolgt sein!

b.) Alternativ kommt eine Bevollmächtigung des Übernehmers zur Durchsetzung im Namen des Grundstückseigentümers in Betracht.

In diesem Falle sollte der Grundstückseigentümer sich aber wohl eine Sicherheit für entstehende Kostenerstattungsansprüche geben lassen.
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