ZVG

Zwangsversteigerungsgesetz

Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung

§ 81 (Regelung seit 01.10.1994)

(1) Der Zuschlag ist dem Meistbietenden zu erteilen.

(2) Hat der Meistbietende das Recht aus dem Meistgebot an einen anderen abgetreten und dieser die Verpflichtung aus dem Meistgebot übernommen, so ist, wenn die Erklärungen im Versteigerungstermin abgegeben oder nachträglich durch öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen werden, der Zuschlag nicht dem Meistbietenden, sondern dem anderen zu erteilen.

(3) Erklärt der Meistbietende im Termin oder nachträglich in einer öffentlich beglaubigten Urkunde, daß er für einen anderen geboten habe, so ist diesem der Zuschlag zu erteilen, wenn die Vertretungsmacht des Meistbietenden oder die Zustimmung des anderen entweder bei dem Gericht offenkundig ist oder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen wird.

(4) Wird der Zuschlag erteilt, so haften der Meistbietende und der Ersteher als Gesamtschuldner.

Ãœberblick zum Thema

I. Allgemeines
§ 81 ist zunächst Ordnungsvorschrift zur Regelung, wer den Zuschlag erhalten soll.

Darüber hinaus gibt § 81 auch dem Berechtigten ein subjektiv öffentliches Recht auf Erteilung des Zuschlags!

Berechtigt ist entweder der Meistbietende oder in den Fällen des Absatzes 2 und 3 der verdeckte Geschäftsherr (Absatz 3) bzw. der Abtretungsempfänger/Zessionar einer entsprechenden Abtretung (Absatz 2). Die Absatzreihenfolge in § 81 ist etwas irritierend, da der Fall 3 den zeitlich früher liegenden Fall regelt und der Absatz 2 den zeitlich später liegenden.


II. Voraussetzungen der Zuschlagserteilung
1. Allgemeines

Es muss ein wirksames Meistgebot vorliegen und es darf kein gesetzlicher Grund gegen die Zuschlagserteilung sprechen.

Basis für dieses Feststellungen bietet das Protokoll gemäß §§ 78, 80 ZVG. Obwohl der Zuschlag noch einigen Personen zugestellt werden muss und diese auch Rechtsmittelmöglichkeiten haben, ist dieser Zuschlag sofort wirksam (aber eben nicht rechtskräftig).


2. Das Meistgebot

Es muss natürlich ein Meistgebot vorliegen und dieses festgestellt sein. Hierzu sind größere Ausführungen an dieser Stelle verfehlt.


3. Verdecktes Bieten und Abtretung

3.1"Verdecktes" Bieten für jemand anderen (Abs. 3)

Das verdeckte Bieten ist eindeutig zulässig. Hier regelt dies explizit der Absatz 3.

Die Rechte aus dem Meistgebot entstehen (gem. § 164 BGB, wohl analog) dann von vornherein in der Person des Geschäftsherrn!

Wird eine solche verdeckte Vertretung formell ordnungsgemäß aufgedeckt, also entweder durch eine öffentlich beglaubigte Urkunde nachgewiesen oder im Termin von beiden, Geschäftsherr und Vertreter, erklärt, so genügt das.

Die Aufdeckung muss natürlich vor dem Zuschlag erfolgen! Ist der Zuschlag dem (verdeckten) Vertreter erteilt, ist eine solche Aufdeckung wirkungslos. Danach ist nur noch ein normaler rechtsgeschäftlicher Eigentumsübertrag möglich.


3.2 Die Abtretung der Rechte aus dem bereits erfolgten Meistgebot (Abs. 2)

Für die Abtretung gilt im Wesentlichen dasselbe wie für die Offenlegung des verdeckten Vertretungsverhältnisses.

Interessant ist, dass diese Abtretung, die ja doch zumindest einem Eigentumsübertrag nahekommt, nicht beurkundet werden muss. Der Gesetzeswortlaut ist insoweit eindeutig, eine einfache Schriftform bei Erklärung im Versteigerungstermin oder nachträglich durch öffentlich beglaubigte Urkunden erbracht wird, genügend.

Auch hier gilt natürlich, dass ein solcher Übertrag nur bis zur Erteilung des Zuschlags (und nicht etwa bis zum Grundbuchvollzug!) möglich ist.


3.3 gesamtschuldnerische Haftung

In beiden Fällen, also sowohl der verdeckten Vertretung (früher auch als Kommant-Erklärung bezeichnet) als auch der Abtretung /Zession haften beide, also (unmittelbar) Meistbietender und der spätere Zuschlagsempfänger gesamtschuldnerisch für die Gebotssumme.


4. Zustimmungen Dritter?

Soweit beim normalen Geschäftsverkehr eine Zustimmung Dritter nötig wäre, ist diese auch hier erforderlich.


4.1. Wohnungseigentum

Der sicher häufigste Fall ist der des Erwerbes von Wohnungseigentum, wo in der Teilungserklärung sehr häufig eine Zustimmungsbedürftigkeit des Vertreters der Wohnungseigentümergemeinschaft nötig ist, also in der Regel des WEG-Verwalters.


4.2. Erbbaurecht

Ganz ähnlich gelagert ist der Fall der Fall des Erbbaurechts. Dort wird in aller Regel eine Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich sein.

Hier (wie bereits beim Wohnungseigentum) bietet § 15 die eine oder andere Möglichkeit, dies zu umgehen.

Es gibt weitere Fälle, wie z. B. in einem Flurbereinigungsverfahren. Dieser seltene Sonderfall soll hier aber nicht weiter behandelt werden.

Ferner darf kein Versagungsgrund vorliegen. Insoweit kommen die §§ 74a, 85, 85a, 83 und 84 ZVG in Betracht.


4.3. Tod, Insolvenzverfahren etc. vor dem Entscheid über den Zuschlag

Tod, Insolvenzverfahren etc. vor dem Entscheid über den Zuschlag berühren den Zuschlagsanspruch nicht. In diesen Fällen treten die Erben an die Stelle des Toten. Im Insolvenzfall wird allerdings der Meistbietende/Schuldner des Insolvenzverfahrens eingetragen (InsO § 35, wobei natürlich das Grundstück in die Insolvenzmasse fällt)


4.4. Mehrere Personen können gemeinschaftlich bieten.

Sie müssen dann offenbaren, ob es ein bestimmtes Bruchteilsverhältnis gibt oder ob es sich um eine Gesamthandsgemeinschaft handelt, wie z. B. eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts.

Im Falle des Gebotes als Gesellschaft bürgerlichen Rechtes ist eine Vorlage eines Gesellschaftsvertrages nicht nötig. Es genügt, dass erklärt wird, dass man eine solche Gesellschaft gegründet habe und das weitere Gesellschafter (bis dahin) nicht zur Gesellschaft gehören. Die Anteile an der Gesellschaft sind nicht zu offenbaren.

Entgegen stehende Auffassungen einzelner Rechtspfleger/Rechtspflegerinnen entbehren der entsprechenden Grundlage. Es ist auch kein irgendwie Schutzbedürfnis für irgendwen zu erkennen, was derlei Angaben nötig machen sollte.

Dies sollte auch dann gelten, wenn für mehrere Beteiligte oder auch nur einen derselben lediglich ein Vertreter mit einer Bietvollmacht auftritt, wenn diese das Recht explizit beinhaltet, auch in Gemeinschaft mit anderen als GbR Gebote abzugeben.

Liegt hingegen nur eine einfache Bietvollmacht vor, dürfte diese Vollmacht nicht zur gleichzeitigen Gründung einer GbR berechtigen. In diesem Falle ist das Verlangen nach einem Nachweis der Existenz einer entsprechenden GbR berechtigt (und im Prinzip sogar zwingend).

Dieser Nachweis ist wenn dann mindestens in öffentlich beglaubigter Form zu erbringen. Eine einfache Schriftform genügt nach meiner Auffassung dann nicht.


III. Öffentlich-rechtliche Beziehungen des Grundstücks
Hierzu gehören sowohl die Grunderwerbssteuer als auch das Vorkaufsrecht der Gemeinde, denkmalschutzrechtliche Verpflichtungen des bisherigen Eigentümers, etc.

Inwieweit diese Verpflichtungen bestehen bleiben und den Erwerber treffen bzw. eben mit der Versteigerung untergehen ist demnächst an dieser Stelle zu erörtern. Hierzu wird ein eigener Kommentar geschrieben werden, damit dieser Kommentar nicht zu lang wird.