Text des Beschlusses

Lw U 391/10;

Vorinstanzen:

Lw 17/07

Amtsgericht

Erfurt;

Rechtskräftig: unbekannt!

Die im Freistaat Thüringen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts an einem landwirtschaftlichen Grundstück geltende Mindestgröße von 0,25 ha ist derzeit verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden

Leitsatz des Gerichts:

RSG § 4 Abs. 1, 4; Thüringer VO zur Ausführung des Reichssiedlungsgesetzes § 1; § 9 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 6 GrdstVG

1. Die im Freistaat Thüringen für die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts an einem landwirtschaftlichen Grundstück geltende Mindestgröße von 0,25 ha ist derzeit verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

2. Zu den nach § 9 Abs. 6 GrdstVG bei der Erteilung der Grundstücksverkehrsgenehmigung zu berücksichtigenden allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen gehört die Sicherung der Energieversorgung. Das gilt insbesondere, wenn es um die Errichtung von Anlagen zur Produktion erneuerbarer Energien geht.

3. Derartige Belange vermögen den Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung nur auszuräumen, wenn das Grundstück tatsächlich hierfür benötigt wird. Befindet sich das vorgesehene Projekt zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts noch im Planungsstadium, ist eine Prognoseentscheidung erforderlich, ob die erforderlichen öffentlich rechtlichen Genehmigungen mit hoher Wahrscheinlichkeit erteilt werden.

4. Ob die Genehmigungsbehörde den Grundstückserwerber auf eine Grunddienstbarkeit verweisen kann, wenn das Grundstück nicht für die Errichtung der Anlage selbst, sondern als Abstandsfläche, zur Lagerung und als Zugang bei den Errichtungs- und Wartungsarbeiten benötigt wird, bleibt offen. Die Bestellung einer solchen Grunddienstbarkeit müsste dem Grundstückserwerber spätestens zum Zeitpunkt der Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts (§ 21 GrdstVG) rechtsverbindlich angeboten werden. Das Angebot auf Eintragung einer Baulast rechtfertigt die Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung nicht (entgegen OLG Naumburg NL-BzAR 2008, 497 ff.).

In der Landwirtschaftssache betreffend die Genehmigung des vor dem Notar Dr. R. R. mit Amtssitz in S. geschlossenen Kaufvertrags vom 02.03.2007 (UR-Nr. R 255/07) an der beteiligt sind:

1. E. P. GmbH
- Käuferin, Antragstellerin und Beschwerdeführerin -
Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte V. und Kollegen

sowie als Anhörungsberechtigte:

2. Thüringer Ministerium für Landwirtschaft, Forsten, Umwelt und Naturschutz
- übergeordnete Behörde der Genehmigungsbehörde -

3.Landwirtschaftsamt
- Antragsgegnerin -

4. Thüringer Landgesellschaft mbH
- Siedlungsunternehmen -

5. Thüringer Bauernverband e.V.
- Berufsvertretung -

6. H. S.
- Grundstücksverkäuferin -

hat der Senat für Landwirtschaftssachen des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena durch Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Bettin, Richterin am Oberlandesgericht Bötzl und Richter am Oberlandesgericht Dr. Schmidt sowie die ehrenamtlichen Richter von Marschall und Weirich am 28.10.2010 beschlossen:

1. Auf die sofortige Beschwerde der Antragstellerin wird der Beschluss des Amtsgerichts – Landwirtschaftsgericht – Erfurt vom 18.11.2009 abgeändert.

Der vor dem Notar Dr. R. R. mit Amtssitz in S. geschlossene Kaufvertrag vom 02.03.2007 (UR-Nr. R 255/07) wird grundstücksverkehrsrechtlich genehmigt.

2. Gerichtskosten werden nicht erhoben. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Gegenstandswert für das Beschwerdeverfahren wird auf 22.500 € festgesetzt.

4. Die Rechtsbeschwerde wird zugelassen.


Gründe:

I.
Die Beteiligten zu 1) und 6) schlossen am 02.03.2007 einen notariellen Kaufvertrag über ein landwirtschaftliches Grundstück (Grundbuch von V., Blatt 895, Flur 9, Flurstücks-Nr. 1311) von 11.770 m² zu einem Kaufpreis von 22.500 €, fällig in 3 Raten.
Die 2. und 3. Rate soll nur fällig werden, wenn für die auf dem Vertragsgrundstück oder einem benachbarten Grundstück zu errichtende Windenergieanlage eine bestandskräftige Baugenehmigung vorliegt bzw. auf einem dieser Grundstücke mit dem Bau einer Windenergieanlage begonnen worden ist. Sollte die Baugenehmigung nicht bis 31.12.2010 bestandskräftig erteilt worden sein, reduziert sich der Kaufpreis auf die erste Rate von 12.500 €.

Die Antragstellerin projektiert und errichtet Windenergieanlagen und möchte auch das hier betroffene Grundstück als Abstandsfläche, zur Lagerung der Bauteile während der Errichtung und bei Wartung nutzen. In dem durch Schriftsatz des Urkundsnotars vom 08.03.2007 eingeleiteten Genehmigungsverfahren, hinsichtlich dessen Ablaufs in den Einzelheiten der Senat Bezug auf den angefochtenen Beschluss des Landwirtschaftsgerichts nimmt, äußerte die C. Pflanzen- und Tierproduktion AG Kaufinteresse an dem Grundstück. Die Kaufinteressentin bewirtschaftete zum damaligen Zeitpunkt eine landwirtschaftliche Fläche von insgesamt 1.136,6 ha; davon standen 182,3 ha in ihrem Eigentum, während die restliche Fläche von 954,3 ha zugepachtet war. Mit Schreiben vom 08.05.2007 übte die Beteiligte zu 4. das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht aus. Diese Erklärung teilte die Genehmigungsbehörde mit Bescheid vom 23.05.2007 den Vertragsbeteiligten durch Zustellung am 25.05.2007 mit. Die Genehmigungsbehörde geht davon aus, dass die beabsichtigte Veräußerung des Grundstücks an einen Nichtlandwirt bei Erwerbsinteresse eines aufstockungsbedürftigen Haupterwerbslandwirts zur ungesunden Bodenverteilung führt. Entgegen der missverständlichen Darstellung des Amtsgerichts enthält der Bescheid vom 25.07.2008 nicht die Versagung der Genehmigung, sondern die nach den §§ 6 RSG, 21 GrdstVG vorgesehene Mitteilung über die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts, die nach § 6 Abs. 1 S. 3 RSG dazu führt, dass die Veräußerung im Verhältnis zwischen den Beteiligten zu 4) und zu 6) als genehmigt gilt.

Die Antragstellerin hat inzwischen aufgrund eines Genehmigungsbescheides nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz vom 03.12.2007 unter anderem auf dem Nachbargrundstück des hier betroffenen Grundstücks mit der Flustücks-Nr. 1313 eine Windkraftanlage errichtet. Die Rotorblätter der Anlage überstreifen das Kaufgrundstück. Die Beteiligte zu 6) hat bereits am 12.06.2007 im Hinblick auf die Abstandsfläche die von der Genehmigungsbehörde geforderte Baulasterklärung abgegeben.

Im Laufe des erstinstanzlichen Verfahrens hat die C. Pflanzen- und Tierproduktion AG ihren Kaufantrag zurückgezogen. Die Antragstellerin hat sich verpflichtet, das Grundstück an sie zu verkaufen.

Gegen den Bescheid vom 25.07.2007 richtet sich der Antrag der Antragstellerin auf gerichtliche Entscheidung. Sie begehrt unter Aufhebung dieses Bescheids der Genehmigungsbehörde die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung des Vertrages. Sie meint, ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht bestehe schon deswegen nicht, weil § 4 Abs. 1 RSG eine Mindestgröße des Kaufgrundstücks von 2 ha voraussetze und die auf § 4 Abs. 4 RSG gestützte Thüringer Verordnung zur Ausführung des RSG, die eine Mindestgröße von 0,25 ha ausreichen lässt, nicht von der Ermächtigungsgrundlage gedeckt sei. Es liege aber auch kein Versagungsgrund vor. Denn die Antragstellerin beabsichtige, das Grundstück zur Gewinnung erneuerbarer Energie zu verwenden. Zudem sei das Grundstück in dem Raumordnungsplan Mittelthüringen vom 06.08.1999 als Windvorranggebiet ausgewiesen, so dass der Nutzung zur Erzeugung von Windenergie Vorrang vor allen übrigen Nutzungen zu gewähren sei. Werde das Grundstück von einem Landwirt erworben, stünde der Antragstellerin nicht die erforderliche Abstandsfläche zur Verfügung. Auch wenn die immissionsschutzrechtliche Genehmigung der Anlage erst im Dezember 2007 erteilt worden sei, so sei die Anlage bereits zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts genehmigungsfähig gewesen. Im Übrigen würden durch den Grundstückserwerb der Antragstellerin die Belange der Landwirtschaft nicht beeinträchtigt, da das Grundstück langfristig an den ursprünglich erwerbswilligen Landwirt verpachtet sei. Schließlich hätte es auch ausgereicht, den Kaufvertrag mit einer Verpachtungsauflage zu genehmigen. Nachdem die C. Pflanzen- und Tierproduktion AG ihren Kaufantrag zurückgenommen habe, gebe es auch keinen erwerbswilligen Landwirt mehr, zu dessen Gunsten die Beteiligte zu 4) das Vorkaufsrecht ausüben könnte. Denn die alternativ benannte v. A. Tierzucht GmbH & Co KG betreibe keine Landwirtschaft, sondern einen Schweinemast-Großbetrieb und damit einen Gewerbebetrieb. Aufgrund ihrer Rechtsform scheide sie schon als Landwirt aus.

Die Versagung der Genehmigung widerspreche auch der üblichen Praxis der Beteiligten zu 3). Üblicherweise erteile sie in vergleichbaren Fällen die Genehmigung mit einer Verpachtungsauflage.

Die Beteiligte zu 4) hat darauf hingewiesen, dass es für die Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts auf die tatsächlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt seiner Ausübung ankommt. Im Übrigen belege die Einigung zwischen der Antragstellerin und der C. Pflanzen- und Tierproduktion AG, dass diese nach wie vor am Erwerb interessiert sei. Auch die v. A. Tierzucht GmbH & Co KG sei am Erwerb interessiert. Das betroffene Grundstück befinde sich auch nicht in einem Windvorranggebiet.

Das Landwirtschaftsgericht hat am 18.11.2009 die Genehmigung des Kauvertrages versagt. Auf die Gründe dieses Beschlusses wird verwiesen.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die form- und fristgerecht eingereichte sofortige Beschwerde der Antragstellerin, die im Wesentlichen ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholt. Die Beteiligten zu 2) und 4) verteidigen die angefochtene Entscheidung.


II.
Auf das vor dem 01.09.2009 eingeleitete Verfahren finden nach Art. 111 Abs. 1 FGG-RG die Vorschriften des Landwirtschaftsverfahrensgesetzes in der bis zum 31.08.2009 geltendem Fassung (LwVG a. F.) und diejenigen des FGG Anwendung.
Die sofortige Beschwerde ist nach §§ 22 Abs. 1, 9 LwVG a. F., 21, 22 FGG zulässig.

Nach ständiger Rechtsprechung liegt eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG vor, wenn ein Nichtlandwirt ein landwirtschaftliches Grundstück erwirbt, obwohl Landwirte die Fläche dringend zur Aufstockung ihres Betriebes benötigen und zum Erwerb zu den Bedingungen des zur Genehmigung vorgelegten Vertrages bereit und in der Lage sind (BGH NL-BzAR 2006, 329; Beschluss des Senats vom 16.07.1998, OLG-NL 1998, 254; jeweils m.w.N.). Von diesen Grundsätzen geht das Landwirtschaftsgericht zutreffend aus. Bei der Antragstellerin handelt es sich auch nach ihrem eigenen Vorbringen um eine Nichtlandwirtin.

1) Demgegenüber hat die C. Pflanzen- und Tierproduktion AG, ein Haupterwerbslandwirt, zu dessen Gunsten die Beteiligte zu 4) das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht ausgeübt hat, ein dringendes Interesse am Erwerb.

Ziel des GrdstVG ist es nicht nur, einem Landwirt die Bewirtschaftung der Flächen zu ermöglichen, sondern es wird angestrebt, einen möglichst hohen Eigenlandanteil der Betriebe zu erreichen, da sich hierdurch die wirtschaftlichen Möglichkeiten des Betriebes, z.B. auch zur Absicherung von Krediten und gegen Kündigung des Pachtlandes, verbessern (z.B. BGH NL-BzAR 2006, 329; Beschlüsse des Senats vom 21.01.1999, Az.: LwU 1581/98; vom 19.12.2002, Az.: LwU 219/01; OLG Dresden AgrarR 1994, 308). Dem steht nicht entgegen, dass durch den Zuerwerb der hier streitigen Flächen der Eigenlandanteil des erwerbswilligen Unternehmens nur geringfügig erhöht wird (BGH RdL 2002, 242).

Der durch die Veräußerung an den Antragsteller entstehende agrarstrukturelle Nachteil kann auch nicht durch eine langfristige Verpachtung an einen Landwirt ausgeräumt werden. Wird ein landwirtschaftliches Grundstück an einen Nichtlandwirt veräußert, stellt sich bereits die bloße Eigentumsverteilung als ungesunde Verteilung von Grund und Boden dar, auch wenn sich an der bisherigen, an sich nicht ungesunden Verteilung der Bodennutzung zunächst nichts ändert (OLG München, AgrarR 1992, 166). Wie ausgeführt, kommt es nämlich nicht allein auf die Sicherung der landwirtschaftlichen Nutzung an, sondern auch auf die erstrebte Erhöhung des Eigenlandanteils landwirtschaftlicher Betriebe. Deswegen kommt eine Verpachtungsauflage nach § 10 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG nur in Betracht, wenn dadurch eine absehbare Übergangszeit bis zum bereits bevorstehenden Wegfall des Versagungsgrundes überbrückt werden kann (z.B. OLG Stuttgart, RdL 1984, 330; OLG Karlsruhe, AgrarR 1997, 439; OLG Bamberg, RdL 1999, 326, m.w.N.). Diese Voraussetzung liegt hier nicht vor, mag auch die Beteiligte zu 3) in vergleichbaren Fällen so verfahren sein.

2) Soweit die Antragstellerin meint, ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht bestehe schon deswegen nicht, weil § 1 der Thüringer Verordnung zur Ausführung des Reichssiedlungsgesetzes vom 13.05.1996, GVBl., S. 84, zuletzt geändert durch Verordnung vom 3. Juni 2003, GVBl., S. 319 verfassungswidrig sei, folgt der Senat dem nicht (so bereits Beschluss des Senats v. 22.04.2010, Az.: Lw U 138/10).

Es handelt sich vorliegend um eine landwirtschaftliche Fläche, die dem Vorkaufsrecht nach § 4 Abs. 1 RSG unterliegt; denn das Flurstück übersteigt die in Thüringen geltende Mindestgröße von 0,25 ha, die sich nicht nur auf die Genehmigungspflicht nach dem Grundstücksverkehrsgesetz, sondern auch auf das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht bezieht (§ 4 Abs. 4 RSG i.V.m § 1 der Thüringer Verordnung zur Ausführung des Reichssiedlungsgesetzes vom 13.05.1996, GVBl., S. 84, zuletzt geändert durch Verordnung vom 3. Juni 2003, GVBl., S. 319). Die Bedenken des Antragstellers gegen die Verfassungsmäßigkeit dieser - entsprechend der gesetzlichen Ermächtigung in § 4 Abs. 4 RSG zeitlich befristeten - Regelung in Thüringen teilt der Senat nicht. Die Bestimmungen des Grundstücksverkehrsgesetzes und des Reichssiedlungsgesetzes zum Schutz der Agrarstruktur verstoßen in der von der Rechtsprechung entwickelten Auslegung nicht gegen die verfassungsmäßigen Grundrechte; sie stellen insbesondere zulässige Regelungen des Eigentumsinhalts dar (ständige Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, grundlegend BVerfGE 21, 73 ff.). Diesen Grundsatz stellt auch die Beschwerde nicht in Frage. Bei der Ausgestaltung der ihm in Art. 14 Abs. 1 S. 2 GG übertragenen Aufgabe, den Inhalt und die Schranken des Eigentums zu bestimmen, hat der Gesetzgeber einen weiten Gestaltungsspielraum, muss aber den grundlegenden Inhalt der Eigentumsgarantie und die übrigen Verfassungsnormen beachten. Eine Versagung der Grundstücksverkehrsgenehmigung - und die Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts - wäre daher dann nicht mit der Eigentumsgarantie und der aus dem Grundrecht der freien Entfaltung der Persönlichkeit abgeleiteten Handlungsfreiheit zu vereinbaren, wenn durch das Veräußerungsgeschäft nachteilige Auswirkungen auf die Agrarstruktur nicht zu befürchten wären (BVerfGE 26, 215 ff.). Solche nachteiligen Auswirkungen entfallen nicht ohne Weiteres aufgrund einer geringen Größe des betroffenen Grundstücks. Zu einer gesunden Agrarstruktur gehört namentlich ein ausgewogener Anteil zwischen Eigen- und Pachtland an den von den landwirtschaftlichen Betrieben bewirtschafteten Flächen; es genügt zur Verbesserung der Agrarstruktur bereits eine geringe Erhöhung des Eigenlandanteils (BGH RdL 2002, 242). Vor diesem Hintergrund stellt sich aus Sicht des Senats die zitierte landesrechtliche Regelung jedenfalls derzeit als im Rahmen des weiten Gestaltungsspielraums des Gesetzgebers liegende zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums dar.

3) Zwar hat die C. Pflanzen- und Tierproduktion AG inzwischen ihren Kaufantrag zurückgenommen, das ist für die wirksame Ausübung des Vorkaufsrechts aber unerheblich, weil es insoweit allein auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts ankommt (BGH NL-BzAR 2007, 98).

Zu diesem Zeitpunkt lag ein Kaufantrag der C. Pflanzen- und Tierproduktion AG vor. Aus dem vorgelegten außergerichtlichen Schriftverkehr ergibt sich auch, dass diese Gesellschaft nach wie vor am Erwerb interessiert ist, nur möglicherweise zu anderen Bedingungen. Dass sie entgegen ihrem schriftlichen Kaufantrag bereits im Mai 2007 nicht von der Beteiligten zu 4) und nicht zu dem von den Beteiligten zu 1) und 6) vereinbarten Bedingungen erwerben wollte, ist durch nichts belegt und auch nicht naheliegend.

Ob auch die v. A. Tierzucht GmbH & Co KG als begünstigte Erwerbswillige in Betracht käme, ist damit unerheblich.

4) Das Vorhaben der Antragstellerin, Windenergie zu erzeugen, stellt auch keine sonstige im Interesse der Agrarstruktur liegende Maßnahme dar.

Das ist nur dann der Fall, wenn der Erwerb der Umsetzung einer staatlich befürworteten und nach dem Agrarbericht der Bundesregierung förderungsfähigen Maßnahme dient. Das ist bei der Erzeugung von Windenergie nicht der Fall (OLG Naumburg NL-BzAR 2008, 497 ff.).

Allerdings sind bei der Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit eines Kaufvertrages über landwirtschaftliche Grundstücke auch sonstige allgemeine volkswirtschaftliche Belange nach § 9 Abs. 6 GrdstVG zu berücksichtigen. Benötigt der Erwerber das Grundstück für ein Projekt, das der Realisierung sonstiger volkswirtschaftlicher Belange im Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG dient, liegt der Versagungsgrund der ungesunden Verteilung des Grund und Bodens auch dann nicht vor, wenn das dringende Erwerbsinteresse eines Vollerwerbslandwirts gegeben ist (OLG Oldenburg, RdL 2009, 329 ff. m.w.N.). Stehen sich in einem solchen Fall als Kaufinteressenten ein aufstockungsbedürftiger Landwirt und ein Käufer gegenüber, der das Grundstück für sonstige volkswirtschaftliche Belange benötigt, dann ist es nicht Aufgabe des Genehmigungsverfahrens, eine Auswahl unter denen nach dem Grundstücksverkehrsgesetz privilegierten Erwerbsinteressenten vorzunehmen, weil das Genehmigungsverfahren nicht der positiven Lenkung des Grundstücksverkehrs dient (OLG Oldenburg, a.a.O. m.w.N.).

Der Senat hat keine Zweifel daran, dass zu den allgemeinen volkswirtschaftlichen Belangen im Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG auch das Interesse der Allgemeinheit an der Sicherung der Energieversorgung zählt (OLG Oldenburg, a.a.O.). Das gilt, worauf die Antragstellerin bereits in erster Instanz zutreffend hingewiesen hat, erst Recht, wenn es – wie im vorliegenden Fall – um Anlagen zur Produktion erneuerbarer Energie geht. Aus der Entscheidung des Oberlandesgerichts Naumburg vom 02.04.2008 (NL-BzAR 2008, 497 ff.) ergibt sich nichts anderes.

5) Sonstige volkswirtschaftliche Belange vermögen den Versagungsgrund der ungesunden Bodenverteilung, wie sich bereits aus dem Gesetz selbst ergibt, indessen nur dann auszuräumen, wenn das betroffene Grundstück tatsächlich für entsprechende volkswirtschaftlich bedeutsame Projekte benötigt wird.

Da es sich hierbei im Regelfall und auch im vorliegenden Verfahren um Projekte handelt, die sich in einem mehr oder minder fortgeschrittenen Planungsstadium befinden, hat die Genehmigungsbehörde zur Beurteilung der Frage, ob das Grundstück tatsächlich für andere volkswirtschaftliche Belange benötigt wird, eine Prognoseentscheidung zu treffen. Derartige Prognoseentscheidungen sind dem Genehmigungsverfahren nach dem Grundstücksverkehrsgesetz auch sonst nicht fremd, etwa wenn es um die Beurteilung der Frage geht, ob sich ein Nichtlandwirt in absehbarer Zeit zu einem leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirt entwickeln wird (vgl. zuletzt BGH, Beschluss vom 27.11.2009, BLw 9/09 m.w.N.). Diese Prognose haben die Genehmigungsbehörde und im Streitfall das Landwirtschaftsgericht auf der Grundlage der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zum Zeitpunkt der Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts vorzunehmen, weil das Siedlungsunternehmen mit der rechtmäßigen Mitteilung der Vorkaufsrechtsausübung durch die Genehmigungsbehörde an die Beteiligten eine Rechtsstellung erlangt, die ihm weder die Vertragsparteien noch die Genehmigungsbehörde wieder entziehen können (BGH NL-BzAR 2007, 98 ff. m.w.N.). Im vorliegenden Fall kommt es also auf die Verhältnisse am 25.05.2007 an; zu diesem Zeitpunkt erfolgte die Mitteilung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an den Verpflichteten nach § 21 GrdstVG.

6) Auf der Grundlage der tatsächlichen und rechtlichen Verhältnisse zu diesem Zeitpunkt ist daher zu prüfen, ob mit hinreichender Wahrscheinlichkeit davon auszugehen ist, dass das hier betroffene Grundstück von der Antragstellerin für das vorgesehene Projekt tatsächlich benötigt wird.

a) Darüber hinaus ist nach Auffassung des Senats in die Prognoseentscheidung auch die Frage einzubeziehen, ob mit hinreichender Wahrscheinlichkeit zu erwarten ist, dass die für das Projekt erforderlichen Genehmigungen, insbesondere die Genehmigung nach dem Baugesetzbuch, auch tatsächlich erteilt werden. Das war vorliegend nach Auffassung des Senats der Fall.

In der Karte zur Raumnutzung/Landschaftsrahmenplan ist südwestlich von K. ein Windvorranggebiet ausgewiesen. Das betroffene Grundstück liegt ebenso wie die von der Antragstellerin errichteten Windräder außerhalb dieses Gebiets (vgl. Bl. 283).

Die Antragstellerin meint, in der Karte im Maßstab 1:100000 sei das Windvorranggebiet nicht flurscharf dargestellt, es werde durch die anschließende bauordnungsrechtliche Planung erst weiter konkretisiert. Allein dass die Anlage genehmigt wurde, belege, dass die Grundstücke in einem Vorranggebiet liegen. In Anbetracht der doch deutlichen Entfernung des Grundstücks von dem ausgewiesenen Vorranggebiet erscheint dies fraglich. Es kann aus Sicht des Senats aber auch dahin stehen, weil sich aus der immissionsschutzrechtlichen Genehmigung eindeutig ergibt, warum die Anlage der Antragstellerin nicht in dem ausgewiesenen Gebiet, sondern im Bereich des betroffenen Grundstücks genehmigt wurde. Zulässig ist sie (natürlich) nicht nur in Vorranggebieten, dort ist ihr bei der Abwägung mit anderen Belangen nur der Vorrang einzuräumen.

Nach der Genehmigung nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz ist das Vorranggebiet im Norden durch eine Hochspannungsleitung der Vattenfall Europe Transmission GmbH und im Süden durch eine Bahnstromleitung begrenzt. Aus technischen Gründen sind Windenergieanlagen zwischen beiden Leitungen nicht möglich. Deswegen hat die Antragstellerin nach Abstimmung mit der Genehmigungsbehörde bereits am 17.11.2006 ihre Anlagen nördlich der Vattenfall-Leitung und damit eindeutig außerhalb des ausgewiesenen Vorranggebietes geplant. Nach ihrer Auffassung stehe der Landesplanungsbehörde bei geringen Abweichungen vom Vorranggebiet ein Ermessensspielraum zu, den sie mit ihrer positiven Stellungnahme zum beantragten Vorhaben genutzt habe. Damit steht aber für den Senat fest, dass die Anlage außerhalb des Vorranggebietes steht, aber trotzdem genehmigungsfähig war und ist. Eine Zeugenvernehmung zu diesem Komplex erscheint in Anbetracht der Begründung des Genehmigungsbescheids nicht geboten.

Denn nach § 35 Abs. 3 Satz 3 BauGB stehen öffentliche Belange einem Vorhaben wie der Windenergieanlage (§ 35 Abs. 1 Nr. 3 BauGB) „in der Regel“ entgegen, soweit hierfür durch Darstellung als Ziele der Raumordnung eine Ausweisung an anderer Stelle erfolgt ist. Eine solche Ausweisung als Vorranggebiet ist im Raumordnungsplan an mehreren anderen Stellen erfolgt.

Nach Nr. 10.2.4.5 des regionalen Raumordnungsplans „soll“ die Errichtung von Anlagen zur Windenergiegewinnung in den ausgewiesenen Vorrang- und Vorbehaltsgebieten erfolgen. Das hat zur Folge, dass Vorhaben außerhalb der Konzentrationszonen nur in der Regel unzulässig sind. Ausnahmen sind sowohl nach dem Gesetzeswortlaut als auch nach dem Wortlaut des Raumordnungsplans möglich. Die dargestellte technische Unmöglichkeit der Nutzung des ausgewiesenen Vorranggebiets gebietet auch eine Ausnahme. Das allein reicht zwar auch aus Sicht des Senats für eine positive Prognose nicht aus, hinzu kommt aber Folgendes:

Der Genehmigungsantrag datiert vom 19.02.2007. Bereits am 17.11.2006 war eine Besprechung zwischen der Antragstellerin, dem Abteilungsleiter des Landesverwaltungsamts Umwelt und Raumordnung, der oberen Landesplanungsbehörde und der oberen Immissionsschutzbehörde erfolgt, in deren Ergebnis Übereinstimmung erzielt wurde, dass das Vorhaben, so, wie sodann geplant, mit den Zielen der Raumordnung übereinstimmt. Am 21.02.2007 begann bereits das Beteiligungsverfahren und am 19.03.2007 erfolgte die öffentliche Bekanntmachung. Wenn auch das gemeindliche Einvernehmen - das auch ersetzt werden kann - erst am 27.09.2007 erteilt wurde, so stand aus Sicht des Senats bei Ausübung des Vorkaufsrechts fest, dass das Vorhaben wohl genehmigt werden wird, wenn auch aufgrund von Einwendungen vielleicht mit zeitlicher Verzögerung oder weiteren Auflagen.

Ob der Genehmigungsbehörde bei Entscheidung über den Genehmigungsantrag die Entwicklung des Verfahrens nach dem BImSchG bekannt war, ist demgegenüber unerheblich, weil es allein auf die objektiven Umstände ankommt.

Dem steht nicht entgegen, dass das betroffene Grundstück nach dem Raumordnungsplan in einem als Vorranggebiet für den Schutz des Bodens als landwirtschaftliches Produktionsmittel ausgewiesenen Gebiet liegt. Auch in solchen Gebieten sind anderweitige Nutzungen möglich, soweit sie der landwirtschaftlichen Nutzung nicht entgegenstehen oder diese nicht wesentlich beeinträchtigen. Eine solche wesentliche Beeinträchtigung ist nach der Rechtsprechung des ThürOVG nicht gegeben, weil die Windkraftanlage selbst nur eine geringfügige Fläche in Anspruch nimmt und die erforderlichen Versorgungsleitungen üblicherweise unterirdisch verlegt werden (ThürOVG ThürVBl 2007, 19 ff). Das entspricht auch den Erfahrungen der sachkundigen ehrenamtlichen Richter des Senats.

b) Entscheidend ist also nicht, ob das Grundstück im Vorranggebiet liegt, sondern ob es für das genehmigte Vorhaben genutzt wird oder werden muss.

Das OLG Naumburg (Beschluss v. 02.04.2008, Az.: 2 Ww 2/08) hat in einem vergleichbaren Fall, in dem das Kaufgrundstück nur von den Rotorblättern überflogen wird und als Abstandsfläche dient, den Kaufvertrag nicht genehmigt, weil die Antragstellerin ihr Ziel – den Betrieb der Windenergieanlage - auch auf andere Weise erreichen kann, nämlich mit der Eintragung einer Baulast. Das Verfahren unterscheidet sich vom vorliegenden allein dadurch, dass dort das Siedlungsunternehmen die Eintragung einer Baulast ausdrücklich angeboten hatte, vorliegend hingegen nicht. Im vorliegenden Verfahren hat die Verkäuferin nach Abschluss des Kaufvertrages eine Baulast bewilligt, was allein Bedingung für die Genehmigung der Anlage war.

Die Antragstellerin meint nun, eine Baulast reiche nicht aus, weil sie allein von der Bauordnungsbehörde durchgesetzt werden könne, aber keine zivilrechtlichen Wirkungen wie eine Grunddienstbarkeit entfalte. Das ist richtig.

Nach § 80 Abs. 1 ThürBauO werden Baulasten – hier als Abstandslast – vom Grundstückseigentümer übernommen, unbeschadet der Rechte Dritter mit der Eintragung wirksam und wirken auch gegenüber dem Rechtsnachfolger. Sie nehmen nicht am öffentlichen Glauben (§ 892 BGB) teil und sollen auch zwangsvollstreckungsfest sein. Damit kann sich die Antragstellerin auf Dauer auf das Bestehen der Baulast verlassen. Allerdings wirken Baulasten nur im Verhältnis zwischen dem belasteten Grundstückseigentümer und der Baubehörde. Letztere kann sie nach pflichtgemäßem Ermessen durchsetzen; der begünstige Eigentümer hat allenfalls einen Anspruch auf pflichtgemäße Ermessensausübung.

Zivilrechtlich stehen dem belasteten Eigentümer möglicherweise Bereicherungsansprüche wegen unbefugter Inanspruchnahme seines Eigentums zu. Einen Duldungsanspruch kann der begünstigte Eigentümer dagegen nur geltend machen, wenn er auch eine zivilrechtliche Vereinbarung mit dem Nachbarn schließt. Ein Anspruch auf Abschluss einer solchen Vereinbarung oder gar auf Bestellung einer Dienstbarkeit ergibt sich aber allein aus der Baulast nicht.

Damit garantiert dem Antragsteller allein eine Baulast nicht die störungsfreie Errichtung und den störungsfreien Betrieb der Windkraftanlage. Diese Sicherheit bietet neben dem Eigentum allein eine Grunddienstbarkeit, deren Bestellung die Genehmigungsbehörde – will sie die Genehmigung des Kaufvertrages versagen - dem Erwerber aber bei Mitteilung der Ausübung des Vorkaufsrechts rechtsverbindlich anbieten muss, denn nur auf diesen Zeitpunkt kommt es für die Beurteilung der Wirksamkeit der Ausübung des Vorkaufsrechts an. Insofern teilt der Senat die Auffassung des OLG Naumburg (aaO) nicht, dass bereits eine – hier seitens der Genehmigungsbehörde nicht angebotene – Eintragung einer Baulast als ausreichende Sicherheit für den Betreiber einer Windenergieanlage reicht.


III.
Von der Erhebung von Gerichtskosten wurde abgesehen, weil die – anhörungsberechtigten - Beteiligten zu 2) und 3) nach §§ 41 Satz 2, 42 Abs. 2 LwVG von der Zahlung von Gerichtskosten befreit sind und es unbillig wäre, der Beteiligten zu 1), die in vollem Umfang obsiegt, die Kosten aufzuerlegen.
Die Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten nach § 45 Abs. 1 LwVG kommt nicht in Betracht, weil die Antragstellerin einzige Beteiligte im Sinne dieser Vorschrift ist.

Den Beschwerdewert hat der Senat nach § 34 Abs. 2 LwVG in Höhe des vereinbarten Kaufpreises festgesetzt.

Der Senat hat nach § 24 Abs. 1 LwVG a.F. die Rechtsbeschwerde wegen grundsätzlicher Bedeutung zugelassen. Die Frage, ob auch ein benachbartes Grundstück, das selbst nicht bebaut werden soll, sondern nur als Abstandsfläche oder im Zuge der Errichtung, Wartung oder dem Abbau einer Anlage in Anspruch genommen werden soll, der unmittelbaren Gewinnung von Roh- und Grundstoffen im Sinne des § 9 Abs. 6 GrdstVG dient und ob der Erwerber in solchen Fällen allein auf die Eintragung einer Baulast oder einer Grunddienstbarkeit verwiesen werden kann bzw. muss, wenn beabsichtigt ist, die Genehmigung des Kaufvertrages zu versagen, kann in Zukunft in einer unbestimmten Anzahl weiterer Verfahren erneut auftreten. Sie ist soweit ersichtlich bisher auch weder durch die Oberlandesgerichte noch durch den Bundesgerichtshof entschieden.

Bettin Dr. Schmidt Bötzl

Rechtsmittelbelehrung:

Gegen diesen Beschluss ist die Rechtsbeschwerde nach § 24 ff LwVG a.F. zulässig. Die Rechtsbeschwerde ist binnen einer Frist von einem Monat, beginnend mit der Zustellung dieses Beschlusses, beim Bundesgerichtshof, Herrenstr. 45a, 76133 Karlsruhe, durch einen Rechtsanwalt einzulegen.

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